记者：宋亦桐
万众瞩目的存量个人住房贷款利率调整细则出炉，10月12日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、广发银行、平安银行等齐发公告，明确将于2024年10月25日起，对存量个人住房贷款利率进行批量调整，除了北京、上海、深圳三地二套房贷款利率下调幅度根据当地利率政策下限有所区别之外，目前，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率下调幅度没有区别，都将下调至贷款市场报价利率（LPR）-30BP这一水平。
多银行“定档”10月25日批量调整
存量房贷利率下调进入“倒计时”，10月12日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、中信银行、广发银行等银行发布公告均表示，将于2024年10月25日起，对存量个人住房贷款利率进行批量调整。
本着尽力减少客户调整成本的原则，多家银行明确将采用变更合同约定利率加点的方式进行批量调整。对于调整范围内的LPR定价的浮动利率贷款，客户无需申请，银行将统一于2024年10月25日集中调整。
对于调整范围内的固定利率或基准利率定价的存量房贷，各家银行规定各不相同。中国银行指出，对于调整范围内的固定利率或基准利率定价的存量房贷，客户需调整为LPR浮动利率贷款。2024年10月24日（含当日）之前转换完成的，将于2024年10月25日一并批量调整；2024年10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整。
农业银行则要求，需进行利率定价转换的房贷客户，可在2024年10月22日（不含）之前，通过该行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续。
工商银行也提到，当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，该行于10月25日进行集中批量调整贷款利率。自2024年10月25日（含）起，客户可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，该行将于成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前利息按原合同利率水平计算。
建设银行规定，可纳入本次批量调整的采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，客户须于2024年10月23日（含）前，主动向该行申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后将按相关规则，进行批量调整。
值得关注的是，有银行提示，个人商业用房（含商住两用房）贷款、公积金个人住房贷款；利率水平在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的贷款；2024年10月25日仍采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款不纳入本次批量调整范围内。
大部分地区房贷利率将下调至LPR-30BP
9月29日晚间，人民银行会同金融监管总局连发四项稳楼市政策，其中最受市场关注的便是存量房贷利率调整。在这之后包括国有大行、股份制银行、城农商行、村镇银行、农信社在内的金融机构纷纷响应，有序推进存量房贷利率调整工作。
在10月12日公布的调整细则中，多家银行明确：如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。如房贷所在城市有新发放房贷利率加点政策下限且加点政策下限高于-30BP，则LPR加点幅度高于加点政策下限的，将其LPR加点幅度调整至加点政策下限；LPR加点幅度不高于加点政策下限的，将不调整。
符合条件的浮动利率贷款，这次能调到多少？目前来看，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率下调幅度没有区别，都将下调至LPR-30BP，无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。
仅北京、上海、深圳二套房贷款利率下调幅度根据当地利率政策下限有所区别。不过，如客户为北京、上海、深圳地区的二套房贷款当前已符合首套房标准，可申请将二套房贷款转为首套房贷款，经过银行审批后符合条件的将调整为首套房贷款，后续可按首套房贷款标准予以下调。
综合多家银行公布的信息，北京、上海、深圳等地区符合调整条件的首套房贷款，将统一批量调整为LPR-30BP，二套房贷款调整后的利率值按照三个城市当前二套房贷相应的政策下限确定，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳方面，建设银行公布的细则显示，将调整为LPR-5BP，深汕特别合作区为LPR-30BP。
招联首席研究员董希淼指出，从操作上看，借款人通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”后，将由银行统一进行批量调整。预计对多数房贷借款人而言，无需到银行网点申请办理，手续非常简单快捷。各商业银行原则上在10月底之前完成调整工作。预计从11月开始，借款人将可以与银行协商确定新的重定价周期等事宜。
此次调整不涉及LPR重定价
降低存量房贷利率意义重大，一方面能够有效降低借款人的还款压力；另一方面，有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为。
从多家银行公布的信息来看，按照此次批量调整存量房贷利率的有关政策和要求，本轮仅调整LPR加减点。也就是说，如贷款重定价日未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值，待下一重定价日到来后，方重定价为新的LPR值。
在关于存量住房贷款利率调整客户问答中，交通银行举例称，因客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，贷款采用的五年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，导致本次批量调整后的贷款利率会有所不同。但到了贷款下一个重定价日后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
工商银行也指出，由于不同贷款重定价日不同，目前贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。
个人住房贷款利率重定价周期此前最短为1年，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。9月29日，人民银行提出，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，满足一定条件的借款人可以与银行协商约定加点幅度和重定价周期。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次下调也意味着全国性范围的降低存量房贷利率工作正式开启，也意味着购房者或还贷者将享受一次全面的降低存量房贷利率的机会。而通过允许借款人与银行协商加点幅度和重定价周期，可以使得贷款条件更加符合借款人的实际需求以及市场变化。
“近两年市场利率不断下降，很多人希望自己的贷款利率能够更快地跟随市场利率下调，以便尽快享受到较低的利息成本”，严跃进直言，理论上讲，缩短重定价周期可以让借款人更快地受益于市场利率的下降，但需要关注，如果未来市场利率开始回升，较短的重定价周期意味着借款人的贷款利率也会较快地上升，增加还款压力。
